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ʱ䣺2023-02-25 20:19

超九成龙头房企毛利率下滑 预计明年筑底回升

€€单从毛利率这€盈利指标来看?021年成为房地产行业€煎熬的一年€在这一年,不仅多家房企的毛利率跌破20%,€且万科、中海€碧桂园等龙头房企的毛利率也出现大幅度的下滑?/p>

€€据新京报记€统计,截至2022??2日,在销售额排名?0的房企中,已?1家房企发布去年财报,其中29家房企的毛利率出现下滑,占比超九成€?/p>

€€值得关注的是,龙头房企毛利率下滑是否仍然会持续?何时能够筑底回升?/p>

€€龙头房企毛利率普?/p>

€€从业绩指标来看,2021年和以往有涨有跌的情况不同,上市龙头房企的毛利率普遍出现下滑?/p>

€€据新京报记€统计,€售额排名?0的房企中,已?1家房企发布去年财报,其中29家企业的毛利率出现下滑,占比超九成€?/p>

€€在已披露年报的TOP10房企中,中海地产、万科的毛利率下降幅度均超过6个百分点,碧桂园、绿城毛利率跌破20%。以中海地产为例,中海地产因盈利能力突出€直有“利润王”之称,但是,中海地产在2021年未能独善其身,其毛利率?0%下降?3.5%?/p>

€€同时,富力地产的毛利率已经跌?.4%的个位数。对此,富力地产在财报中解释,毛利率大降以及€利亏损近90亿元的原因,是降价销售和计提减€€?/p>

€€曾经在土地市场表现较为激进的房企,毛利率下滑也较为明显€比如,2021年,中国金茂、中梁控°€正荣地产€祥生控股的毛利率分别下降至18.6%?7%?4.6%?0.5%?/p>

€€高价地项目进入结算期导致毛利率普?/p>

€€对于毛利率普降的原因,万科董事局主席郁亮在业绩会上检讨,€方面由于前期拿地的冒进;另外€方面由于管理离散度过大€郁亮表示:“近几年来,土地市场竞争€烈,对行业毛利率水平造成明显影响,尽″司在行业中较早意识到高€增长终将结束,但其并未能坚决摆脱高增长惯€€当追€规′然流行€土地争夺愈演愈烈的时€,部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,€些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑。€?/p>

€€“房地产的毛利在过去几年有一些下降,主要原因?017年至2018年上半年土地市场比较热,而如今这批项目现在陆续进入结算€道。€龙湖集团CEO陈序平如是说?/p>

€€克€瑞地产研究院认为,近两年,不少房企?017年€?018年获取的高地价项目进入结算期,在市场整体下行、部分城市限价趋紧的背景下,这部分高地价项目的结算利润率水平处在行业较低水平?/p>

€€事实上,?016年至2018年上半年这一周期是房企激进拿地的阶段。多数房企在2016年和2017年资金相对充裕,对市场估¤为乐观,加上政策环境相对宽松,所以在全国范围内出现了不少刷新纪录的高价地?/p>

€€自从2018年下半年€始,随着政策的持续收紧,加上“稳地价、稳房价、稳预期”目标出台,各地纷纷出现了新房的限价政策,这些高价地在限价政策下面临盈利难甚至亏损的境地?/p>

€€曾经拿高价地的融′国,?016年€?017年€?018年€?019年的土地成本分别为每平方?2963元€?814元€?183元€?648元和11259元€尤其是2016年,融信中国拿地成本€增直接影响了此后的毛利率表现。融′国的毛利率从2019年的24%€路降低至2020年的10%?/p>

€€此外,从拿地布局来看?016年至2018年,不少房企选择扩张到三四线城市,但是此后又适€三四线城市市场的下行,也使得利润空间收窄€?/p>

€€除了受到€进拿地€拿地布€的影响外,受制于供给关系和市场环境的改变,房地产行业整体毛利率的下滑是不争的事实。据国金证券的数据显示,2018年至2020年,房地产企业的毛利率分别为28.77%?6.96%?3.35%?/p>

€€业内:行业毛利率水平在触底后将略有回?/p>

€€随着房地产利好政策频出,房企毛利率的普降还会继续持续吗?

€€克€瑞地产研究院认为,虽然房地产行业很难再复制前期高增长阶段的高额回报,但无需过于灰心,随€高价地€步去化完毕、土地市场价格预期趋稳,从长期来看,行业毛利率水平在触底之后或将略有回升,稳定在20%-25%之间的水平€?/p>

€€对于龙湖的毛利率目标,陈序平表示:€?021年龙湖集团整体毛利率?5%,地产开发板块为23%,这在行业内比较靠前。未来一年至两年内,2017年和2018年土地市场热时所拿项目会陆续进入结算通道,预计房地产€发毛利率会维?0%水平,集团整体毛利率希望保持25%。€?/p>

€€万科总裁祝九胜预计,未来两年€发业务的毛利率可能维持在20%水平,反映企业毛利率已基本调整到位€?/p>

€€多数房企将毛利率筑底回升的时间期待为2023年€旭辉CFO杨欣表示:€在2022年€?023年,我们希望能够有一个比较稳定的利润表现,希?023年开始恢复增长€€?/p>

€€为了使得毛利率尽快得到修复,多数房企对拿地准则进行调整,比如更加注重投资回报率€与利润率挂钩等指标。比如,万科对拿地进行集中管理,提高对投资项目盈利水平€操盘团队能力€投后管理等方面的要求€?/p>

€€同时,随€全国土地市场回归理€,拿地的利润空间也逐步恢复。以中海地产为例,去年全年,中海地产获取的土地中?3宗地块为底价或低溢价获取,占全年成交地块宗数40%;下半年成交地块中有?0%是底价或低溢价成交€对此,中海地产行政总裁张智超在业绩会上表示:€去年下半年不仅出现了机会,另外在回报率上也是这几年比较出色的,对未来的利润都形成了很好的支撑€€?/p>

€€新京报记?徐€?/p>

 




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